日前,中国香港诞生有史以来最贵单价地王——光是楼面价已经超过90万元/平方米。该地块所在的浅水湾片区,已经有洋房卖到145万元/平方米,这个单价足够在内地小城市买一套100多平方米的住宅。

第一财经统计,中国四大一线城市“北上广深”,目前都已有报价超过30万元/平方米的房子。而且去年以来,各地豪宅市场成交量不降反升,走出了一波独立行情。数据显示,上海和北京则是中国最大的顶级豪宅市场,5000万元以上的豪宅,去年上海卖掉299套,北京成交255套。

业内人士指出,目前楼市呈现刚需冷、豪宅热的情况。因为豪宅供应稀缺、财富保值需求大等因素,一二线城市豪宅成交普遍量价齐升。

2月15日,香港地政总署公布,一幅位于香港浅水湾的乡郊建屋地段第1203号用地,被以11.88亿港元批予Success Energy Limited,母公司为爪哇控股,批租期为50年。按最低总建面计算,该地块的楼面价约为111.78万港元/平方米,约合人民币90.8万元/平方米。

该地王位于香港浅水湾南湾道,是香港传统豪宅地段。区域上一次出让土地,要追溯到十年前,大昌地产曾以楼面价约44万元/平方米拿地,建成“浅水湾108 PULSA”项目。时隔十年,浅水湾南湾道的地价已经翻倍。目前该片区洋房单价最高已经卖到145万元/平方米,一套房总价近20亿港元,一平米已经相当于内地小城市一套房。

众所周知,香港是全球房价最高的城市之一。除了浅水湾,港岛山顶中心的聂歌信山也曾创下过纪录。2017年,有未透露身份的买家购入聂歌信山道8号两套相邻的公寓,合计出资逾11.6亿港元,每平方米约合120万元人民币。

与香港屯门隔海湾相望的深圳南山区,则是深圳豪宅密布的地方,近年来房价涨势也非常强劲。

“深圳湾1号”一直被称为深圳豪宅中的“劳斯莱斯”,曾有消息称该楼盘有一套房最高备案价超过3.4亿元,9室5厅,单价超过36万元/平方米,但是很快被深圳市规土委辟谣为假消息。目前多个看房中介平台显示,深圳湾1号商务公寓均价为28万元/平方米。

不同于一湾之隔的香港,深圳的豪宅单价上限一直处于调控之下,以避免刺激二手房价格过热。

约两年前,与深圳湾1号同片区的楼盘“恒裕深圳湾”的备案价格上线套总价过亿,结果仅过了半天,该价格就被紧急撤下。最终,该楼盘单价被控制在了9.8万-20万元/平方米之间,均价为15.3万元/平方米。

一位居住在该片区的深圳市民告诉第一财经,事实上近年该区域二手房放盘价屡屡超过30万元/平方米,“一二手倒挂”现象明显,在深圳出台二手房指导价打击楼市过热后,区域房价涨势终于略见平稳。2月18日,记者在“贝壳找房”平台上看到,深圳湾1号一套313平方米的三室一厅海景房,总价报到了9680万元,折合下来,单价确实达到了30.8万元/平方米。

根据安居客、贝壳等多个平台数据,深圳楼市整体均价在5.5万-6.5万元之间,广州则仅在3.4万-4万元间。不过,去年下半年有消息称,广州金融城一个公寓楼盘领取预售证,最高一套房的备案单价竟然达到了42万元/平方米,直接秒杀了深圳的顶豪楼盘价格。

第一财经了解到,这个楼盘为南向一线江景盘“合景臻溋·名铸”,达到最高备案价的那套房性质为商业公寓,所以才能不受一手住宅的最高限价影响。

该楼盘所在地并不是广州传统的豪宅区,而是新兴片区天河东,因为近十年来广州金融城的开发,这里有望成为下一个珠江新城。

2019年初,广州本土开发商合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%的条件,拿下了广州金融城首宗涉宅用地,扣除自持面积后,地块楼面价高达8.3万元/平方米。而且,按照出让条件,该地块上建成的项目有超过一半必须得自持。

因此,合景泰富想打造一个与众不同的高端顶豪项目,它的价格也不一般。“合景臻溋·名铸”由4栋住宅+3栋公寓组成,目前主力建筑面积在267-280平方米,对外吹风价19万-23万元/平,看房需验资1000万。有消息称,该楼盘有一套顶复面积为450平方米,价格1.9个亿——这便是那套备案价超过40万元/平方米的广州最贵商业公寓。

一位熟悉当地豪宅市场的人士则表示:“(该楼盘)确实已经对外开放看房了,应该只有一两套的单价是破40万的,而且未必最终能卖出这种价格,只是想奔着这个价格去谈,因为这种顶豪都是跟客户具体协商谈判房价的。”

在“合景臻溋·名铸”横空出世之前,广州的顶豪楼盘第一名长期被“侨鑫·汇悦台”霸榜。汇悦台位于广州城市中轴线CBD区域,南临珠江新城临江大道,拥有一线层的超高层塔楼组成“皇冠”形状,南向珠江展开。2020年时,侨鑫·汇悦台曾接连网签总价过亿的住宅单位。其中一套为1.48亿元的775㎡复式单位,折合单价19万/平方米;另一套为791平的复式单位,总价2.3亿,折合单价29万/平方米。截至目前,贝壳找房平台显示,侨鑫·汇悦台的挂牌均价为19万元/平方米。

去年广州楼市整体情况并不乐观,但是豪宅市场却走出了独立行情,根据克而瑞统计,广州总价千万级以上的豪宅网签套数首次突破2500套。

近日,广州多个豪宅楼盘领取预售证,部分住宅项目的备案均价拿到了接近15万元/平方米的价格,相比之前,一手房限价似乎已有所松动,越来越多的豪宅盘正加入广州房价冠军宝座的角逐。

对此广州市住建局相关负责人回应称,广州一直以来都实施严格的住房价格指导,但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的,并实施动态价格指导,没有设置专门的价格红线。

上海最核心的静安、黄浦、陆家嘴滨江的豪宅盘,一套房子动辄上亿元,其中最为知名的是“汤臣一品”。

早在2005年,汤臣一品就以单价11万元/平方米的价格开始预售,当时是中国豪宅价格天花板,其后由于市场下行,汤臣一品最低以6万多元的单价出货了几套。随着房地产市场逐渐景气,汤臣一品在10年前,就有顶级公寓的单套单价超过30万元/平方米,当时A栋楼一套高层复式房源总价超3亿元。2017年时,汤臣一品一套公寓卖出34.3万元/平方米单价,刷新上海高层住宅新房成交纪录。

截至目前,根据贝壳找房平台,汤臣一品单价均价为27万元/平方米,公寓总价1.6亿元起,面积段在597-767平方米之间。

相较汤臣一品,隔壁同样位于陆家嘴滨江的“中粮海景壹号”则是新建成的上海高层豪宅典型代表,小区由5幢超高层江景公寓围合组成,2018年时剩余一套顶复,建面约592平方米,总价约1.5亿,单价超过25万元/平方米。目前该楼盘已经售罄,多个二手房平台上的挂牌均价超过20万元/平方米。

不过,汤臣一品、中粮海景壹号还不是上海最贵的豪宅。在民间,“西有檀宫,东有君庭”的说法流传甚广,说的正是上海两个天花板级别的别墅花园小区。根据公开资料,华洲君庭位于浦东东郊,一共仅21套独栋别墅,每栋占地5亩,风格各异,建筑面积在1300~1400平方米之间,超过1000平方米的花园、游泳池、按摩池、室内电梯等都是标配。檀宫则位于上海西郊,仅18幢别墅,以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本,号称“沪上第一豪宅”。

去年9月,华洲君庭一套独栋别墅在阿里法拍平台拍出3.15亿元的成交价,折算每平方米22.5万元,创下全国法拍单套住宅价格之最。有中介人士对第一财经表示,这一法拍价格相当于打了七折,按照市场价,华洲君庭二手房均价超过30万元。隔壁的东郊壹号楼盘也是上海滩顶级别墅,房龄更新,目前在售价是38万元/平方米。

中国的首都北京,豪宅市场虽然没有上海那么热,但北京不论是教育、医疗还是产业、资源,都领跑绝大部分城市,所以北京的市场永远不缺入场者。

北京的泰禾中国院子曾经列入中国10大超级豪宅排行榜中,该项目位于长安街东起点,坐落京杭大运河河畔,院子价格在3200万元至3亿元一套。其中价值3亿的楼王,因为惜售,建成十多年来泰禾一直没有卖。

因为两年前泰禾债务暴雷,近期这套知名楼王单位已被挂上阿里司法拍卖网络平台,将于一周后开拍。起拍价为2.02亿元,相较评估价打了七折,建筑面积1837.61平方米,起拍单价约11万元/平方米。

北京单价最高的房子,实际上还轮不到这类豪宅小区。早从2014年起,北京就开始出现超过30万/平方米的胡同学区房,即便去年开始北京已经对学区房大力整顿,目前这类“老破小”高价房仍然存在,只是价格相比去年略有回调。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,去年楼市呈现上半年涨、下半年跌的极端现象,唯一走出独立行情的就是豪宅市场。全国一二线城市豪宅成交套数普遍上涨:1000万元以上豪宅,上海成交了11251套,同比涨幅为4%;北京成交了9051套,同比上涨61%,深圳成交了8061套,同比上涨151%,南京成交了1918套,同比上涨36%,杭州成交4092套,同比上涨52%。

5000万元以上级顶豪市场中,上海和北京的成交套数遥遥领先。上海去年全年成交299套,同比上涨18%,北京成交255套,同比上涨57%。此外,深圳、广州、东莞、杭州、青岛分别成交41、21、19、14、11套。

根据克而瑞统计,去年下半年,上海顶级豪宅翠湖五集、九庐、绿地海珀外滩等项目开盘,均是当天售罄,杭州臻奥院总体中签率低至3.3%。在上海多数刚需盘二手价格稳中有降的情况下,上海10个典型豪宅盘去年全年有10%-14%的涨幅。

香港美联物业近日也发布数据称,近一年来香港新盘销售宗数共约761宗,较去年同期下跌65%,但是年内大额豪宅物业销售宗数却逆市上升,超过5000万港元的交易录得24宗,同比增长14%。

根据豪宅中介机构丽兹行统计,近三年来北京豪宅供地较少,2021年豪宅地块占比将跌破0.1,即全年供应60多宗地块中,可开发成豪宅产品仅6宗。由于供应稀缺,豪宅产品的项目周期越来越短。2019年拿地的豪宅项目开发周期在2.5年以上,2020年拿地的豪宅项目一般是半年后或第二年就开盘,开发周期缩短至一年左右;2021年拿地的豪宅项目,拿地4个月后开盘即售罄。开发商开发时间大大缩短,成交速度加快,豪宅产品越来越难抢。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华表示,2021年上海豪宅市场供不应求的情况,较2020年更为凸显。她认为,核心区域供应稀缺、刚需改善、财富保值目的等因素,是高端项目受到热捧的重要因素。

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